La compra de una vivienda a medias con la pareja puede ser una solución inmobiliaria acertada ya que ofrece importantes ventajas: la cuantía del préstamo suele ser mayor, la deuda compartida es más fácil de sobrellevar y, de surgir imprevistos como la pérdida del puesto de trabajo, se cuenta con un margen de maniobra más amplio. Sin embargo, en caso de divorcio o separación, los problemas se multiplican…

El Tribunal Supremo se ha pronunciado en este sentido determinando que, salvo que el convenio regulador pacte otra fórmula, ambas partes deberán seguir asumiendo el 50% del coste de la hipoteca. Si bien los gastos corrientes son responsabilidad de quien habite la vivienda, la carga hipotecaria corre a cargo de los dos titulares del piso que son quienes, al fin y al cabo, se comprometieron en su día con el banco.

Esta pauta que se establece hasta que los hijos alcancen la independencia se demuestra bastante flexible en la práctica. Y es que, con frecuencia, se observa que muchas parejas buscan alcanzar acuerdos antes de lo previsto por la ley para que el cónyuge que habita la vivienda libere al otro de la deuda y negocie con el banco la liquidación del bien inmueble.

Puede ocurrir, sin embargo, que una de las partes haya realizado una aportación superior a lo largo de los años y que, en el momento de la separación, quiera hacerla constar para hacer unos cálculos hipotecarios más ajustados. Legalmente es posible realizar esta puntualización siempre que se puedan presentar pruebas como movimientos de cuenta u otras operaciones, y acreditar que, efectivamente, se ha efectuado un pago mayor en la liquidación aun cuando el registro indique que la adquisición fue a medias.

Sin embargo, que pueda resolverse una formulación hipotecaria proporcional a la contribución realizada no significa que la titularidad se vea afectada. Es cierto que se puede reconocer un crédito a favor del proindivisario con una participación hipotecaria más fuerte pero ambos cónyuges continúan siendo propietarios al 50%. Eso sí, llegado el momento en el que se ejecute la venta de la vivienda, quien menos aporte deberá abonar al otro el exceso para así equilibrar las aportaciones.

Hay que admitir de todos modos que, contando con la estabilidad de la pareja, la compra a medias de una vivienda es, a menudo, la única posibilidad de acceder a este tipo de transacciones inmobiliarias. Y es que la crisis económica y financiera de los últimos tiempos ha puesto sobre la mesa condiciones excesivamente rigurosas por las que parece imposible alcanzar este objetivo con un solo sueldo.

Fuente: lainformación

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La vida no es una línea recta y estable. Las circunstancias van cambiando con el tiempo y dan lugar a nuevas necesidades. En este sentido, la vivienda no es una excepción. Así, a la par que crece o se modifica la estructura familiar, van apareciendo nuevos escenarios en los que se hace imprescindible sumar o restar habitaciones, cambiar de barrio o reducir el tamaño del hogar.  Y esto sucede de forma paralela a muchas personas.

La permuta inmobiliaria es una figura que nace precisamente del reconocimiento de esta situación y que plantea el intercambio de casas entre aquellos que pueden satisfacer las necesidades de la otra parte. Es decir, un trueque en el que cada uno de los contratantes se obliga a dar una casa para recibir otra en lugar de vender la propia vivienda mientras busca otra que comprar.

Esta alternativa es altamente beneficiosa tanto para quienes desean una vivienda más acorde a su nueva realidad como  para los que no pueden permitirse el pago de una hipoteca, necesitan algo de liquidez o están dispuestos a mudarse a una casa de menor valor. En ambos casos queda desterrada la necesidad de ejecutar dos operaciones: venta y compra.

Dado que este procedimiento suele implicar viviendas de diferente valor, se suele proceder a una compensación económica de la diferencia generalmente en función del precio de mercado. Un valor que viene por medio de una asesoría profesional o tasación pericial. En caso de que alguna de ellas esté hipotecada, se puede optar por la cancelación, subrogación (muy habitual)  o constitución de una nueva. Y, una vez pactadas las condiciones, se procede a la formalización de la escritura ante notario.

En la operación puede recurrirse a intermediarios, como empresas inmobiliarias, o bien funcionar con el boca oreja, aunque su efectividad es menor. Ahora bien, y como en cualquier otro proceso de compra, es especialmente importante verificar la efectiva titularidad del inmueble, la existencia o no de cargas y si está o no al corriente del pago de impuestos. En este sentido, la permuta, evidentemente, no queda exenta de cargas. Los principales gravámenes que se aplican son el Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados,el Incremento del Valor de Bienes de Naturaleza Urbana,  y el l impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).  

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Se trata de un renovado indicador habitualmente utilizado para determinar cuánto nos cuesta comprar una casa. Hablamos, en concreto, del nuevo valor catastral que ha entrado en vigor este año fruto de las modificaciones aprobadas por Ley el pasado 2021 con el objetivo de trasladar la carga a los compradores y evitar fraudes fiscales. Una reforma ejecutada por el Ministerio de Hacienda y Función Pública que no tiene efecto retroactivo alguno.

Sin embargo constituye un punto de referencia clave a la hora de pagar la base imponible de tres impuestos: el ITP (Transmisiones Patrimoniales), el AJD (Actos Jurídicos Documentados) y el ISD (Impuesto de Sucesiones y Donaciones). Un cálculo que afecta a toda vivienda adquirida a partir del 1 de enero del presente año y que se realizará cada año de forma simultánea en todos los municipios.

Si bien la idea es que la base imponible de las tasas mencionadas cambien al valor real, nunca podrá superar el precio de valor de mercado de la vivienda. De ahí que el cómputo tenga en cuenta una media del precio de los pisos ubicados en zonas del mismo municipio y que han sido objeto de una compraventa ante notario o han quedado inscritas en el Registro de la Propiedad. Ahora bien, este particular indicador determinado por la Dirección General del Catastro es muy diferente del propio valor catastral que sí afecta en gravámenes como el IBI o el IRPF de la declaración de la renta.

En la práctica este cambio  se traduce en lo siguiente.  Antes era el contribuyente quien debía declarar el valor del inmueble, pagaba por el valor de compra del piso, escrituraba una parte del precio y, con frecuencia, depositaba la otra en negro. A partir de este año, precisamente para evitar esa economía oculta, es Hacienda quien establece el valor de referencia como base imponible. Y, si el valor declarado, el precio o la contraprestación son más altos que dicho referente, se tomará como base el de mayor importe.

En caso de desacuerdo con el valor aplicado al propio inmueble se puede ejecutar una impugnación frente a la Administración Tributaria correspondiente siempre y cuando la operación tenga efecto fiscal y actúe sobre la base imponible del ITP, AJD e ISP. Solo bajo estas condiciones será posible presentar el recurso oportuno.

Fuente: renovalia, ocu

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Cuando transcurre un tiempo después de haber comprado una casa y se procede a su venta, se entiende que , durante ese período previo a la transmisión de la propiedad, el bien inmueble ha incrementado su valor. Por tanto, y dado que se ha producido un beneficio, los Ayuntamientos consideran que debe aplicarse un impuesto que, en este caso, se denomina Plusvalía municipal. Una tasa que, por otro lado, suele funcionar de manera ascendente y se recauda no solo en los procesos de compraventa sino también en herencias y donaciones de viviendas.

Es decir, hay que pagar en cuanto se produce un aumento de valor de cualquier terreno transmitido. Según como se proceda a dicho traspaso y en función de los acuerdos que se puedan alcanzar entre las partes, lo más habitual es que sea la propiedad, el donatario y el heredero las figuras que legalmente están obligadas a hacerse responsables de este cargo. Teniendo en cuenta que la plusvalía municipal depende del valor catastral de un terreno y que este último suele incrementarse con el tiempo aunque bajen los precios de las viviendas, la cuantía del impuesto será mayor cuanto más dure la posesión del bien. Recientemente, sin embargo, una sentencia del Tribunal Constitucional ha abierto la puerta a no pagar en el supuesto que la cuota sea superior al beneficio obtenido aunque solo mientras no haya una resolución en firme.

El cálculo de este particular tributo no está sujeto tanto al beneficio obtenido de la compraventa como al valor catastral. Es decir, no es un cómputo resultado de la ganancia del precio de venta menos el precio de venta sino que se paga según el valor del suelo urbano del municipio en el que se encuentra el inmueble (valor catastral) y que aparece en el último recibo del IBI o en el Catastro.  Además, hay que recordar que cada Ayuntamiento posee sus propias ordenanzas por lo que toda consulta vinculada al gravamen, las particularidades burocráticas según se trate de una compraventa, herencia o donación y las posibles bonificaciones o las reducciones disponibles en cada caso, deben dirigirse al organismo municipal.

Por último, existe la posibilidad de presentar una reclamación sobre la plusvalía municipal. Para ello hay que presentar una solicitud de devolución de ingreso indebido, siempre por escrito y remitida al Ayuntamiento, para así requerir, de modo expedito, el reembolso oportuno. En caso de que la propuesta sea desestimada, se  cuenta con un plazo de prescripción de 4 años a partir de la primera declaración para presentar un nuevo recurso. 

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El planteamiento de una reforma dentro de la vivienda para mejorar las condiciones de su venta posterior provoca ciertas dudas. Por un lado, se trata de un proceso arduo y costoso que además no se va a disfrutar pero también posee el atractivo de revalorizar el espacio y aumentar su precio de mercado. ¿Dónde encontrar el equilibrio?

No hay que llevarse a engaño: lanzarse a una reforma va más allá de una mano de pintura y sustitución de puertas y ventanas. Y es que incrementar el valor va a suponer afrontar otra serie de cambios de cierto coste pero que, sin lugar a dudas, tendrán un efecto positivo. 

Para empezar, más de un tercio de los compradores actuales buscan viviendas ecológicas, es decir, que incluyan elementos como calderas eficientes, detectores de presencia, paneles solares, o tecnologías inteligentes que acrecientan notablemente su atractivo. De ahí que resulte más que recomendable, por ejemplo, instalar  ventanas de doble o triple cristal para fomentar el aislamiento y el ahorro. O colocar bombillas de bajo consumo, ya que, a pesar de implicar un coste inicial más elevado, constituyen un óptimo recurso para reducir las facturas del agua y de la luz. 

De igual forma, incorporar electrodomésticos eficientes, que consuman una cantidad de energía mínima,  generará un gran interés en los potenciales compradores. Pero también apostar por la creación de ambientes integrados y espacios abiertos, especialmente en el caso de las viviendas pequeñas, ya que proporcionan amplitud visual y física e  inspiran una vida familiar más compacta.

En definitiva, si bien no deja de ser una elección que entraña ciertas dificultades y exige un desembolso inicial mayor de lo deseado, también conforma una estrategia de venta que proporciona grandes satisfacciones.

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Fuente: habitissimo / elbloginmobiliario